Casa con lente e metratura

Il mattone è sempre stato considerato dai risparmiatori come un bene rifugio in grado di mantenere il potere d’acquisto del capitale investito e di produrre un guadagno nel tempo. E’ ancora vero? Il mercato immobiliare dipende dall’andamento della finanza, dall’economica dei paesi e da situazioni contingenti, ma in periodi particolarmente critici investire soldi in appartamenti può essere sempre una buona scelta.

L’andamento del mercato immobiliare negli ultimi anni ha subito molti alti e bassi tra crisi economiche, pandemie e guerre, ma indipendentemente dalle quotazioni immobiliari acquistare casa è prima di tutto una scelta di vita personale e familiare. Per acquistare casa in Italia nelle grandi città servono mediamente oltre 100 mila euro e prima di aprire un mutuo è lecito farsi alcune domande sulla correttezza nella valutazione di un immobile.

Indice

Mercato immobiliare cos’è?

Il mercato immobiliare è l’indicatore dei prezzi delle case e delle compravendite di immobili relative a specifiche zone del territorio. Prima o poi nella vita capita a quasi tutti gli italiani di cercare il prezzo al mq delle case nella propria città. Disporre di una casa di proprietà è infatti una ambizione molto diffusa in Italia. Secondo gli ultimi dati oltre il 77% delle famiglie italiane vive in case di proprietà, mentre nel sud Italia investire nel mattone è ancora una priorità per l’82,9% dei cittadini.

Conoscere il mercato immobiliare può aiutare ad avere maggiore consapevolezza prima di acquistare un appartamento, per dormire sonni tranquilli nell’arco di tutta la vita o per finalizzare un investimento. Quando si tratta di acquistare una casa i dubbi che tutti hanno riguardano il costo se potrà crescere o diminuire in futuro, quale sia il momento giusto per comprare casa e se sia preferibile investire in un bilocale in centro o in tre locali in periferia.

Quando ci si prepara ad acquistare un appartamento o un immobile sono molti i parametri da considerare. Non sono solo da considerare i valori immobiliari attuali e il capitale a disposizione, ma anche un eventuale mutuo e i costi del notaio. Se la finalità è il risparmio o l’investimento, nelle grandi città si può prevedere un aumento dei prezzi delle case è dovuto alla riqualificazione di grandi aree decentrate in zone strategiche.

Quartieri periferici ma vicini ai centri storici delle grandi città possono aumentare di molto la valutazione al metro quadro se riorganizzati dal punto di vista urbanistico in chiave verde e sostenibile, anche perchè la pandemia ha rilanciato il desiderio di vivere in appartamenti più grandi. Chi è disposto a vivere fuori città nell’hinterland può trovare buone offerte nei comuni meglio serviti da mezzi pubblici e metropolitane.

Andamento mercato immobiliare

Ci sono alcuni fattori economici e psicologici che influenzano l’andamento del mercato immobiliare che a sua volta dipende dalla richiesta e dall’offerta di case. Quando la richiesta aumenta il prezzo al mq case crescono e ciò succede sia quando il mattone in particolari contesti economici diventa un bene rifugio come investimento di lungo termine, sia quando le persone decidono di cambiare casa trasferendosi in appartamenti più grandi per questioni di benessere personale.

Il discorso riguarda ovviamente anche l’acquisto di seconde case nelle località di mare o montagna spinto non necessariamente dal desiderio di guadagno finanziario, ma dalla voglia di avere un luogo dove trascorrere le vacanze o momenti felici. La pandemia ha favorito entrambi i motivi come ogni crisi che crea incertezza, maggiore propensione al risparmio, voglia di stabilità finanziaria ma anche desiderio di cambiare vita.

Le incognite del mercato immobiliare sono comunque molte e oltre ai motivi visti in precedenza riguardano anche il peso della tassazione sugli immobili e delle tasse sulla casa che possono diventare un costo fisso molto oneroso. Oltre alla valutazione attuale di un immobile, per fare una scelta oculata è fondamentale prevedere cosa succederà anche nei prossimi anni relativamente ai soldi investiti.

Casa nuova o usata?

Meglio acquistare una casa nuova o usata? Chiaramente dipende dal costo dato che secondo il borsino immobiliare le abitazioni appena costruite costano dal 15 al 36% in più. Ma vale la pena? In generale appartamenti con meno anni di età si vendono più facilmente e si svalutano di meno. Case nuove hanno prezzi più alti ma se nascono condomini probabilmente la zona indica un trend di sviluppo interessante per il mercato in futuro.

I condomini nuovi mantengono un prezzo al mq maggiore per almeno vent’anni e si possono acquistare più facilmente con un mutuo offerto anche dal costruttore. L’usato può essere conveniente ma c’è l’incognita dello stato dell’abitazione e degli impianti che potrebbero dovere essere sostituiti con spese condomniali molto alte. Se è da ristrutturare considerare quanti soldi devono essere spesi.

Oltre alle differenti quotazioni del mercato immobiliare tra case nuove e usate cambiano i costi delle imposte di registro, catastali e ipotecarie che possono rendere ancora più onerose le prime. In compenso le abitazioni più recenti hanno costi di manutenzione più bassi così come spese di manutenzione e riscaldamento inferiori per una migliore classe energetica. Sicuramente le case nuove sono migliori dal punto di vista delle barriere architettoniche e sono dotate di posto auto e delle ultime tecnologie relative a domotica.

Come valutare gli immobili?

Il mercato immobiliare tiene conto della valutazione degli immobili sia per uso abitativo che per investimento. Ma cosa può concorrere a cambiare il prezzo al mq? Innanzitutto la grandezza della casa, se l’appartamento è in buone condizioni o deve essere ristrutturato. Poi l’area di acquisto che definisce la posizione dell’appartamento, più vicina al centro o in periferia. Da valutare livello sociale abitanti, servizi e scuole di riferimento e la posizione da un punto di vista fisico e ambientale.

Sono da considerare traffico, inquinamento e rumore di una determinata zona ed eventuali sviluppi futuri come metropolitane, servizi, parchi e opportunità di lavoro. Per una abitazione il vicinato in un condominio potrebbe fare la differenza sia in termini di costi che di qualità della vita. Sapere cosa succede nelle riunioni condominiali e il clima tra i condomini è importante. Giardini privati, rifacimenti facciata o altre spese extra sono da valutare attentamente perchè le spese condominiali troppo elevate potrebbero essere una amara sorpresa.

Quotazioni mercato immobiliare

La quotazione del mercato immobiliare in Italia viene fatta da istituti di ricerca come Nomisma e Scenari immobiliari affiancati dalle federazioni degli agenti d’affari e mediatori Fiaip e Fimaa con la collaborazione di grandi agenzie come Gabetti e Tecnocasa. L’andamento dei prezzi delle case dipende in larga parte dalla situazione economica del paese ed è comunque sempre legato ai tassi di interesse che vengono applicati a mutui e prestiti necessari per l’acquisto della prima casa.

Negli ultimi anni comunque sono aumentati sia i prezzi di case nuove che datate. L’interesse degli investitori riguarda sempre le grandi città per piccole metrature per il fenomeno degli affitti brevi turistici che possono rappresentare una buona fonte di investimento anche se snaturano i centri storici. I proprietari viceversa dopo i momenti drammatici della pandemia cercano case più grandi e vivibili magari con locali per lo smart working. Ecco alcune risorse per conoscere le valutazioni degli immobili nelle città italiane.

Quotazioni Osservatorio quotazioni immobiliari dell’agenzia delle entrate per tutti gli 8.000 comuni italiani. La banca dati è consultabile relativamente all’ultimo semestre. Contiene prezzi delle case nelle città italiane, dal centro all’hinterland di Roma e Milano più tutte le altre provincie suddivise in zone per agevolare la ricerca

Valutazione Immobiliare Sito che fornisce gli elementi utili per trovare le quotazioni del mercato immobiliare e i valori delle case in tutta Italia

Osservatorio immobiliare Un sito che permette di monitorare, analizzare e condividere le situazioni immobiliari in tutte le città italiane. Report puntuali sull’andamento delle quotazioni immobiliari sono riportati direttamente online

Borsini L’andamento del mercato immobiliare sul Sole 24 ore con i prezzi zona per zona e l’andamento della domanda e dell’offerta immobiliare per quartieri e prezzi medial metro quadrato per tipologia di abitazione